티스토리 뷰
목차
아파트를 부부가 함께 구입할 때 한 번쯤 고민하게 되는 것이 바로 '단독명의로 할 것인가, 공동명의로 할 것인가'입니다. 저 역시 집을 알아보면서 공동명의가 세금 측면에서 더 유리하다는 이야기를 많이 접했습니다. 실제 주변에서도 부부가 아파트를 함께 구입하면서 지분을 절반씩 나눠 공동명의로 등기한 경우를 어렵지 않게 볼 수 있었습니다.
그런데 최근 발표된 2026년 세제개편안을 살펴보면서 이야기가 조금 복잡해졌습니다. 앞으로는 실거주 여부와 주택 가격 등에 따라 공동명의가 항상 유리하다고 보기 어려워졌기 때문입니다.
특히 "집은 한 채인데 부부 공동명의면 다주택자처럼 세금을 계산하는 것이냐"는 논란까지 나오고 있습니다. 그래서 이번 글에서는 아파트 공동명의와 단독명의의 차이부터 종합부동산세와 양도소득세, 그리고 2026년 세제개편안에서 달라지는 부분까지 정리해 보겠습니다.
1. 공동명의와 단독명의, 어떤 세금에서 차이가 날까?
집을 보유하면서 만나는 대표적인 부동산 세금은 크게 세 단계로 나눌 수 있습니다.
- 집을 살 때: 취득세
- 집을 가지고 있을 때: 재산세·종합부동산세
- 집을 팔 때: 양도소득세
이 가운데 공동명의 여부에 따라 특히 따져볼 필요가 있는 것은 종합부동산세와 양도소득세입니다. 단순히 "공동명의를 하면 모든 세금이 절반으로 줄어든다"라고 생각하면 안 됩니다.
공동명의의 핵심은 하나의 주택을 부부가 일정 지분으로 나누어 소유한다는 것입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 5:5 공동명의로 구입했다면 남편과 아내가 각각 5억 원 상당의 지분을 소유하는 형태입니다.
2. 종부세는 왜 공동명의가 유리하다고 했을까?
기존에는 부부 공동명의가 종부세 측면에서 유리한 경우가 많았습니다. 종합부동산세는 인별 과세가 기본이기 때문에 부부가 공동명의로 주택을 보유하면 각각의 지분을 기준으로 과세가 이루어지기 때문입니다.
현행 제도에서는 1세대 1주택 단독명의자의 종부세 기본공제가 공시가격 12억 원이고, 부부 공동명의 1 주택자가 각각 과세받는 방식을 선택하면 부부 각각 9억 원씩 총 18억 원의 기본공제를 적용받을 수 있습니다.
또한 일정 요건을 충족하는 부부 공동명의 1주택자는 '공동명의 1주택자 특례'를 신청해 한 사람을 납세의무자로 정하고 1세대 1주택자 방식으로 종부세를 계산하는 것도 가능합니다.
따라서 주택 가격과 보유기간, 연령 등에 따라 각각 과세받는 방식과 1주택 특례 중 어느 쪽이 유리한지 비교해 볼 필요가 있습니다.
3. 그런데 2026년 세제개편안에서 무엇이 달라질까?
최근 공동명의가 다시 주목받은 가장 큰 이유는 정부가 발표한 2026년 세제개편안입니다.
정부는 앞으로 종부세를 계산할 때 단순히 주택 수만 보는 방식에서 벗어나 실제 거주 여부와 주택 가액을 보다 중요하게 반영하는 방향으로 제도를 개편하겠다고 발표했습니다.
개편안에 따르면 실거주 1세대 1주택자의 기본공제는 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 확대되는 방향입니다. 반면 비거주 주택이나 그 밖의 주택에는 공제 혜택을 줄이는 방향이 담겼습니다.
공동명의 부부에게 특히 관심을 끈 부분은 종부세의 공정시장가액비율입니다. 정부안이 예정대로 시행될 경우 2027년에는 종부세 공정시장가액비율이 70%로 올라가고, 2028년에는 1세대 1주택자를 제외한 경우 80%가 적용되는 방향으로 개편됩니다.
종부세는 기본적으로 인별 과세이기 때문에 특례를 적용하지 않는 부부 공동명의자는 이 과정에서 단독명의 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용받을 수 있습니다. 이것이 최근 언론에서 '집 한 채를 공동명의로 보유했는데 다주택자와 같은 기준을 적용받는다'는 논란이 나온 이유입니다.
⚠️ 꼭 알아둘 점
2026년 8월 현재 발표된 내용은 세제개편안을 기준으로 한 것으로, 공동명의 부부가 법적으로 실제 주택 두 채를 보유한 사람이 된다는 의미는 아닙니다. 종부세 계산 과정에서 일부 기준이 다주택자 등 1세대 1주택자가 아닌 경우와 동일하게 적용될 수 있다는 의미로 이해하는 것이 보다 정확합니다. 향후 입법 과정에서 세부 내용이 달라질 가능성도 확인해야 합니다.
4. 그래서 단독명의와 공동명의 중 무엇이 유리할까?
여기서 중요한 것은 "앞으로 공동명의가 무조건 불리해진다"라고 결론 내리는 것도 섣부르다는 점입니다.
주택 가격이 상대적으로 낮아 애초에 종부세 과세 대상이 되지 않는다면 종부세만 놓고 공동명의와 단독명의를 크게 고민할 이유가 적습니다. 반대로 종부세 과세 대상이 되는 고가주택이라면 기본공제와 공정시장가액비율, 연령 및 장기거주 관련 공제 등을 함께 계산해야 합니다.
실제로 2026년 세제개편안을 바탕으로 한 세금 시뮬레이션에서도 주택 가격과 거주·보유 조건에 따라 단독명의와 공동명의의 유불리가 달라지는 것으로 나타났습니다. 따라서 단순히 "몇 억 원짜리 집이면 무조건 공동명의가 유리하다"는 식으로 판단하기보다 자신의 조건을 대입해 계산하는 것이 중요합니다.
더구나 공동명의 주택은 일정 요건을 충족하면 종부세 신고 시 공동명의 1주택자 특례를 선택할 수 있기 때문에 실제 등기 명의를 바꾸지 않고도 유리한 과세 방식을 검토할 여지가 있습니다.
5. 양도소득세에서는 공동명의가 유리할 수 있는 이유
집을 보유하는 동안의 종부세뿐 아니라 언젠가 집을 매도할 때 발생할 양도소득세도 명의 결정 시 고려할 부분입니다.
공동명의 주택을 매도하면 각자의 지분에 해당하는 양도차익을 기준으로 양도소득세를 계산합니다. 양도소득세는 과세표준에 따라 누진세율이 적용되기 때문에 양도차익이 큰 주택이라면 한 사람에게 양도차익이 집중되는 것보다 부부에게 나누어지는 구조가 유리하게 작용할 수 있습니다.
다만 1세대 1주택 비과세 여부와 고가주택 해당 여부, 실제 취득가액, 보유·거주기간 등에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 '공동명의면 양도세가 무조건 싸다'라고 단정하기보다는 실제 매도 조건에 맞춰 계산해야 합니다.
6. 공동명의를 결정하기 전에 세금 외에도 확인할 것
저는 공동명의를 단순히 세금 문제만으로 결정할 일은 아니라고 생각합니다. 특히 부부가 실제로 각각 자금을 부담해 집을 구입한다면 향후 자금출처를 설명할 때에도 실제 자금 부담과 등기 지분이 자연스럽게 연결되도록 준비하는 것이 중요합니다.
반대로 한 사람이 대부분의 주택 구입자금을 부담하면서 배우자에게 상당한 지분을 넘겨 공동명의로 취득한다면 증여 문제를 함께 확인해야 합니다. 부부 사이에는 일정한 증여재산공제가 있지만 지분가액과 과거 증여내역 등에 따라 세금 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
또 처음에는 단독명의로 구입했다가 나중에 공동명의로 바꾸는 것도 간단한 문제는 아닙니다. 배우자에게 지분을 이전하는 과정에서 증여와 취득에 따른 세금 및 등기 비용 등이 발생할 수 있기 때문에 처음 집을 살 때부터 충분히 비교해 결정하는 것이 좋습니다.
저 역시 주변에서 공동명의로 아파트를 구입한 사례를 많이 봐왔기 때문에 이번 세제개편 논의를 보면서 꽤 흥미롭게 느껴졌습니다. 집은 분명 한 채인데 부부가 절반씩 가지고 있다는 이유로 종부세 일부 계산에서 1세대 1주택자와 다른 기준이 적용될 수 있다는 점은 당사자 입장에서는 당황스러울 만한 부분이라고 생각합니다.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 세제개편안이 시행되면 공동명의 1주택자는 진짜 2주택자가 되나요?
A. 집 한 채를 부부가 공동명의로 보유했다는 이유만으로 실제 두 채의 주택을 보유하게 되는 것은 아닙니다. 논란이 되는 부분은 종부세 계산 과정에서 공동명의자가 단독명의 1세대 1주택자와 다른 기준을 적용받을 수 있다는 점입니다.
Q. 부부 공동명의면 종부세가 항상 더 저렴한가요?
A. 아닙니다. 주택의 공시가격과 실제 거주 여부, 보유기간, 연령 등에 따라 단독명의가 유리할 수도 있고 공동명의가 유리할 수도 있습니다. 공동명의 1주택자 특례 적용 여부까지 함께 비교하는 것이 좋습니다.
Q. 공동명의는 무조건 5:5로 해야 하나요?
A. 반드시 5:5로 해야 하는 것은 아닙니다. 부부가 실제 부담하는 주택 구입자금과 증여 문제, 향후 세금 등을 고려해 지분을 결정할 수 있습니다.
8. 결론: 이제는 '공동명의가 무조건 절세'라고 보기 어렵다
예전에는 아파트를 부부 공동명의로 하면 절세에 유리하다는 인식이 강했습니다. 하지만 최근 세제 방향을 보면 이제는 '공동명의냐 단독명의냐' 하나만 놓고 답을 정하기 어려워지고 있습니다.
특히 2026년 세제개편안은 실거주 여부와 주택 가액을 종전보다 중요하게 보는 방향이기 때문에 같은 가격의 아파트라도 실제 거주 여부와 부부의 조건에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
개인적으로 집 한 채를 부부가 절반씩 가지고 있다는 이유로 일부 종부세 계산에서 다주택자와 같은 기준을 적용받을 수 있다는 점은 논란이 생길 만한 부분이라고 생각합니다. 말 그대로 '피자 한 판을 부부가 반씩 나눠 가졌는데 피자가 두 판이 되는 셈인가?'라는 의문이 생길 수 있기 때문입니다.
다만 아직 세제개편안의 향후 입법 과정과 세부 규정을 지켜볼 필요가 있습니다. 지금 당장 공동명의를 단독명의로 바꾸기보다는 실제 시행 내용이 확정된 이후 자신의 주택 가격과 거주기간, 향후 매도 계획 등을 종합적으로 비교해 판단하는 것이 좋겠습니다.
📌 정보 출처 및 참고 자료
- 2026년 세제개편안: 대한민국 정책브리핑·재정경제부 발표 자료
- 공동명의 종부세 관련 자료: 매일경제 부동산 관련 보도
- 참고 영상: 부부 공동명의·단독명의 및 2026년 종부세 개편 관련 세금 분석 영상
- 개인 의견: 작성자의 아파트 명의 선택 및 주변 공동명의 사례를 바탕으로 작성